L’ETAT DES LIEUX D’ENTREE

L’ETAT DES LIEUX D’ENTREE

(ARTICLE 582 du COCC – ARTICLE 105 AUDCG)

Pour tout bail, à usage d’habitation ou à usage professionnel, un état des lieux d’entrée doit être réalisé pour avoir un référentiel lors de la sortie des locaux.

En effet, la loi impose au bailleur de mettre à la disposition du preneur un local en bon état d’usage et de réparation et dont les éléments d’équipement fonctionnent.

En pratique, cela veut dire que le local que le preneur va occuper doit être dans un état de propreté et d’entretien correct : les revêtements de sols et les murs ne doivent pas être trop vieux ou tachés, de même que les peintures. Tous les éléments d’équipement du local doivent fonctionner normalement.

La loi prévoit qu’il doit être procédé à un état des lieux lors de la remise des clefs. Cet état des lieux, qui doit être donc fait avant l’emménagement du preneur, a précisément pour but de décrire l’état du local que va occuper le preneur.

Selon l’article 582 du COCC relatif au bail à usage d’habitation, le bailleur est tenu d’établir, lors de la remise de clés au locataire, un état des lieux contradictoire, à défaut duquel la présomption établie par l’article 547 du COCC ne s’applique pas.

Pour ce qui du bail professionnel, l’article 105 de l’AUDCG dispose que le bailleur est tenu de délivrer les locaux en bon état. Il est présumé avoir rempli cette obligation :

• • • lorsque le bail est verbal,
    • ou lorsque le preneur a signé le bail sans formuler de réserve quant à l’état des lieux.

I – IL FAUT UN ECRIT ET LA PRESENCE DU BAILLEUR ET DU PRENEUR OU DE LEUR MANDATAIRE

L’état des lieux doit être établi contradictoirement par les parties, c’est-à-dire en présence du bailleur et du locataire ou de leur mandataire.

C’est donc un document important puisqu’il prouve l’état dans lequel se trouvait le local lorsque le preneur est arrivé dans les lieux.

L’état des lieux peut être fait sans formalité particulière, entre le bailleur ou son mandataire et le preneur au cours d’une réunion sur les lieux. Les observations sont consignées dans un écrit qui doit être signé par les personnes présentes.

Il peut également être fait, à la demande du preneur ou du bailleur, par un huissier de justice. Le preneur et le bailleur seront alors convoqués mais n’auront pas à signer l’acte dressé par l’huissier.

Dans tous les cas, le preneur a intérêt à ce que l’état des lieux soit dressé, à être présent et à vérifier l’exactitude des observations figurant dans le document établi par le bailleur ou son mandataire.

II – EN CAS D’ABSENCE DE L’ETAT DES LIEUX

1 – Pour ce qui est du bail à usage d’habitation

Le bailleur qui n’a pas fait toutes les diligences pour l’établissement de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 547 du COCC. C’est-à-dire que le bailleur devra apporter la preuve que les éventuelles dégradations ont été causées par le preneur, pour :

– obliger le preneur à rendre le local en bon état,

– pour refuser de restituer au preneur le dépôt de garantie,

– ou pour imputer au preneur ces dégradations, dans le cadre d’un litige.

2 – Pour ce qui est du bail à usage professionnel

Lorsque le bail est verbal, le bailleur est présumé avoir délivré le local en bon état. Par conséquent, le preneur est considéré avoir reçu le local en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état, sauf s’il peut prouver le mauvais état initial du local. La preuve peut être apportée par tout moyen.

Lorsque le bail est écrit, les réparations semblent être imputables au preneur en l’absence d’état des lieux si on se réfère à la jurisprudence et notamment à l’arrêt numéro 44/Civ, Affaire : Société Général Arrêt n° 44/Civ, Affaire : Société Générale de Distribution Boissons (G.D.B) C/ TCHOUMBA Dieudonné.Cour d’Appel de l’Ouest  Arrêt du 22/06/2011 qui a décide :

« Lorsque le preneur n’a pas fait établir au moment de l’entrée en jouissance des lieux un état de ces lieux, il est réputé les avoir reçu en bon état. Dès lors, c’est à bon droit qu’il est jugé que les frais de réfection du local au moment de la rupture du contrat sont imputables au preneur. »

Aussi, le locataire qui s’installe avant les formalités administratives, ne peut s’en prendre qu’à lui-même : Cour d’appel de Ouagadougou, Chambre commerciale, arrêt no041/99 du 19 2009, Kabré Boureima Georges c/ Société de Gestion du Patrimoine Ferroviaire du Burkina (SOPAFER-B) (Ohadata J-10-27).

Par conséquent, le preneur devra rendre le local loué en bon état de réparations locatives, sauf s’il peut prouver le mauvais état initial du local.

III – REFUS DU BAILLEUR DE FAIRE L’ETAT DES LIEUX

Lorsque le bailleur refuse de faire l’état des lieux d’entrée, le preneur doit lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier de le faire.

Si le bailleur persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné les locaux en bon état d’usage pour faire valoir des dégradations causées par le locataire.

IV – POSSIBILITE D’ACCORD APRES L’ETAT DES LIEUX

Si le local n’est pas en bon état, le preneur peut conclure un accord avec le bailleur par lequel il prend à ses charges la réalisation des travaux de remise en état moyennant une contrepartie financière (par exemple un, deux ou trois mois de location gratuite, ou une diminution du loyer pendant un certain nombre de mois).

Cet accord doit être constaté par un écrit, mais signé par le preneur et le bailleur ou son mandataire et joint au contrat de location. Cet accord doit notamment préciser les travaux que le preneur prend en charge ainsi que les modalités de remboursement.