LE DROIT AU RENOUVELLEMENT DU PRENEUR DANS LE BAIL A USAGE PROFESSIONNEL

LE DROIT AU RENOUVELLEMENT DU

BAIL A USAGE PROFESSIONNEL

Le droit au renouvellement est acquis pour le preneur qui justifie avoir exploité, conformément aux stipulations du bail, l’activité prévue à celui-ci, pendant une durée minimale de deux (02) ans (Article 123 de AUDCG).

En effet, il résulte des dispositions de l’Acte Uniforme régissant le bail à usage professionnel que, quelle que soit la nature du bail écrit ou non écrit, à durée déterminée ou indéterminée, le preneur qui a exploité les lieux loués pendant au moins deux (02) ans, conformément aux stipulations du bail, acquiert un droit de renouvellement de son bail.

I – LE DROIT AU RENOUVELLEMENT DU PRENEUR EST DE RIGUEUR

Le droit au renouvellement du bail est prescrit dans l’intérêt exclusif du preneur.

Ce droit s’applique indépendamment de la nature déterminée ou indéterminée du bail. Aucune stipulation du contrat de bail ne peut faire échec au droit de renouvellement.

Toute clause faisant obstacle au droit de renouvellement est nulle, les parties ne peuvent y déroger par convention privée.

II – OBLIGATION DU PRENEUR DE FORMULER UNE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT

1 – Dans le bail à durée déterminée : Le preneur doit formuler une demande de renouvellement trois (03) mois avant l’expiration du bail. Il peut demander le renouvellement par :

• acte d’huissier de justice,
• notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le bailleur.

Cette obligation est de rigueur même en cas de prolongation tacite du bail. La tacite reconduction comme moyen d’acquisition du droit au renouvellement n’est pas admise. Le respect de la procédure de demande du droit de renouvellement est impératif.

L’article 124 de l’AUDCG impose au preneur qui veut renouveler son bail de faire connaître son intention de renouveler trois (03) mois avant la fin du bail. Aucune autre disposition de l’acte uniforme régissant le bail à usage professionnel, n’exige du bailleur d’en faire autant. Il s’ensuit pour les juridictions que le preneur ne peut pas se prévaloir du défaut de préavis du bailleur pour refuser de libérer les lieux.

2 – Dans le bail à durée indéterminée : Le preneur, bénéficiaire du droit de renouvellement, doit exprimer sa volonté au renouvellement du bail en s’opposant au congé qui lui est signifié par le bailleur, au plus tard à la date d’effet du congé par :

• acte d’huissier de justice,
• notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le bailleur.

Faute de contestation dans ce délai, le bail à durée indéterminée cesse à la date fixée par le congé.

III – LE DEFAUT DE DEMANDE PAR LE PRENEUR ENTRAINE LA DECHEANCE AU DROIT DE RENOUVELLEMENT

L’article 124 de l’AUDCG fait peser sur le preneur l’obligation de demander le renouvellement de son bail par acte extrajudiciaire au plus tard trois (03) mois avant la date d’expiration.

Le preneur qui manque cette obligation est déchu de son droit au renouvellement. Aussi, s’il n’engage pas en temps opportun, c’est-à-dire dans le délai imparti la procédure de renouvellement du bail, il se trouve déchu de ce droit.

Etant déchu de ce droit, le preneur :

• ne peut pas réclamer au bailleur une indemnité d’éviction,
• ne peut pas s’opposer au congé donné par le bailleur,
• devient un occupant sans titre et sans droit et peut être expulsé s’il reste dans les locaux après l’expiration du congé donné par le bailleur,
• peut être condamné à des dommages et intérêts en cas d’occupation des locaux contre le gré du bailleur.

Le juge des référés est compétent pour constater la déchéance du droit au renouvellement du bail.

V – OBLIGATION DE REPONSE DU BAILLEUR A LA DEMANDE DU PRENEUR

Après la demande du preneur, le bailleur doit faire connaître sa réponse au preneur au plus tard un (01) mois avant l’expiration du bail.

Cette obligation qui incombe au bailleur, de donner sa réponse à la demande de renouvèlement du bail au plus tard un (01) mois avant l’expiration du dit bail, faute de quoi il sera réputé avoir accepté le principe du renouvèlement ne peut produire effet que si le preneur a formulé sa demande de renouvèlement dans les formes et délais requis.

Lorsque le bailleur ne répond pas dans le délai imparti, le bail est conclu pour une durée minimale de trois (03) ans.

VI – OPPOSITION DU BAILLEUR AU DROIT DE RENOUVELLEMENT

1 – Opposition par paiement d’une indemnité d’éviction au preneur : Le bailleur peut s’opposer au droit de renouvèlement du bail à durée déterminée ou indéterminée mais en réglant au preneur une indemnité d’éviction. Celle – ci est un versement correspondant au préjudice subi par le preneur en raison de son éventuel délocalisation.

A défaut d’accord sur le montant de l’indemnité, la juridiction compétente le détermine en fonction notamment :

• du chiffre d’affaire,
• des investissement réalisés par le preneur,
• de la situation géographique du local,
• des frais de déménagement imposés par le défaut de renouvèlement.

Donc le refus, par le bailleur, du renouvèlement du bail est sanctionné par le paiement d’une indemnité d’éviction qui doit être demandé par le preneur, sauf à justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur.

2 – Opposition pour motif grave et légitime : Le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée sans avoir à régler d’indemnité d’éviction. Dans ce cas, il doit justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur.

Ce motif grave et légitime peut consister soit :

• dans l’inexécution par le preneur d’une obligation substantielle du bail,
• dans la cessation de l’exploitation du fonds de commerce,
• à prouver que l’immeuble comprenant les lieux loués est destiné à la démolition et à la reconstruction tout en justifiant la nature et la description des travaux projetés,
• l’occupation des locaux d’habitation accessoires des locaux principaux par lui-même ou sa famille.