LE BAIL VERBAL

LE BAIL VERBAL

Le bail verbal est un contrat de location qui est conclu entre les deux parties sans rédiger d’écrit. Il suffit que le bailleur et le locataire donnent leur consentement mutuel sur le bien immobilier loué et sur le montant du loyer pour que le bail verbal soit valable d’un point de vue juridique.

I – Le bail verbal admis pour la location à usage d’habitation et pour le bail à usage professionnel

Selon l’article 545 du COCC, le contrat de bail peut être passé par écrit ou verbalement. Aussi, selon l’article 110 AUDCG, le bail à usage professionnel n’a pas besoin d’écrit à titre de validité. Le bail à usage professionnel verbal est un contrat à durée indéterminée. Toutefois, cela n’est qu’une présomption selon l’article 104 alinéa 3 AUDCG.

II – Le bail verbal se trouve par tout moyen

Il est possible de prouver l’existence d’un bail verbal par :

1 – des témoignages de voisins,

2 – des relevés de compte bancaire indiquant un paiement régulier,

3 – des quittances de loyer si elles existent,

4 – d’autres contrats liés tels que l’eau, l’électricité, etc.

Le montant des loyers peut justifier l’existence ou non d’un écrit comme moyen de preuve. Article 14 COCC

En tout état de cause, la preuve du bail verbal relève de l’appréciation souveraine des juges de fond.

III – Le bail verbal ne semble pas protéger le preneur

1 – Force est de constater que la bail verbal pose des difficultés de preuve tant dans l’existence même du contrat que de sa durée ou de sa prise d’effet. En cas de litige, c’est la parole du bailleur contre celle du preneur.

2 – En ce qui concerne la preuve du bail verbal, une dérogation protectrice de bailleur est tout de même apporter par les dispositions du COCC. En effet, lorsqu’il y’a bail verbal dont l’exécution a commencé et qu’il n’existe point de quittance, le montant du loyer peut être établi par l’affirmation du bailleur. Le preneur s’il le préfère, peut demander l’estimation par un expert à ses frais avancés.

3 – Il est à noter que si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne doit respecter le bail que s’il est authentique ou s’il a date certaine. Article 565 COCC.

4 – Le bailleur est présumé avoir rempli son obligation de délivrer la chose louée en bon état, lorsque le bail est verbal. Article 105 alinéa 2 AUDCG.

IV – Le bail verbal est soumis aux mêmes dispositions que le bail écrit

Les règles du bail à usage d’habitation ou à usage professionnel s’appliquent à tous les contrats de location, qu’ils soient écrits ou verbaux. Ainsi, le bail verbal est soumis aux dispositions légales suivantes :

• l’obligation pour le locataire de payer le loyer,
• le respect des règles de préavis pour quitter le logement,
• les règles concernant le dépôt de garantie,
• les conditions applicables au renouvellement de bail.

IV – Les obligations déclaratives pour le bail verbal

Le contrat de bail doit faire l’objet d’enregistrement. Le droit d’enregistrement est dû, que le contrat soit écrit ou verbal et, ceci dans le délai d’un mois à compter de leur date ou de l’entrée en possession Article 452 et 464 CGI.

En application de l’article 486 CGI, à défaut d’acte, le bail verbal fait l’objet, dans le mois de l’entrée en possession, de déclarations détaillées et estimatives sur des formulaires spéciaux délivrés par l’Administration.

Ces déclarations sont déposés par le propriétaires au service chargé de la déclaration de la situation de l’immeuble loué. Article 487 CGI.

Selon l’article 490 CGI, le déclarant est tenu au paiement des droits exigibles, sauf son recours contre le preneur. Néanmoins les parties restent solidairement tenues du paiement du droit simple.

En conclusion :

Le bail à usage d’habitation et le bail professionnel peuvent être conclus verbalement. Il s’agit alors de bail verbal.

Aucune sanction n’a été prévue en l’absence d’un bail écrit. Un bail verbal n’équivaut donc pas à une absence de bail.

Les parties sont tenues des mêmes obligations que pour le bail écrit.

Il est soumis au droit d’enregistrement, à la TEOM et à la TVA en cas de bail professionnel.

Alors, la location via un bail verbal est donc tout à fait possible, bien qu’il soit fortement recommandé l’établissement et la signature d’un document écrit.