LA FIN DU BAIL A USAGE D’HABITATION PAR L’INITIATIVE DU BAILLEUR

L’INITIATIVE PAR LE BAILLEUR DE METTRE FIN DU CONTRAT

DE BAIL A USAGE D’HABITATION

(Article 574, 576 et 583 du CODE DES OBLIGATIONS

CIVILES ET COMMERCIALES « COCC »)

Pour le bail à usage d’habitation, le bailleur peut prendre l’initiative de mettre fin au contrat de bail en :

1 – informant le preneur de la volonté de ne pas reconduire le bail au terme convenu lorsque celui-ci est à durée déterminée.

Le contrat de bail à durée déterminée est le contrat d’une durée minimale de trois (03) ans renouvelable par tacite reconduction par période triennale.

Il faut rappeler que le contrat de bail dont la durée est inférieure à trois (03) ans (par exemple 1 an) est considéré comme un contrat à durée indéterminée.

Le bailleur ne peut pas mettre fin au contrat de location à durée déterminée avant son terme.

Cependant, il peut refuser le renouvellement du contrat consenti au preneur en lui notifiant, à peine de nullité, le préavis de rupture, six (06) mois avant l’expiration de la période triennale en cours.

Cette faculté n’est ouverte au bailleur que sous certaines conditions et pour des motifs bien définis par la loi.

2 – informant le preneur de sa volonté de mettre fin au bail à durée indéterminée

Le bail est à durée indéterminée lorsque le terme n’a pas été fixé par les parties. Lorsque le bail est conclu pour une durée supérieure à trois (03) ans, il devient un bail à durée indéterminée. Le bail verbal est aussi considéré comme un bail à durée indéterminée.

Le bailleur pourra y mettre fin pour les mêmes conditions et seuls motifs prévus par la loi en donnant préavis de congé à six (6) mois au preneur.

I – Le Préavis de Congé

En effet, il ne suffit pas pour le bailleur de faire savoir au preneur qu’il a l’intention de lui donner congé ; encore faut-il que le bailleur le fasse dans les formes et délais prévus par la loi.

1 – Conditions de forme et de délais

Le congé est l’acte par lequel une partie à un contrat signifie à l’autre partie qu’elle entend mettre un terme au contrat.

Dans le cas de non-renouvèlement du bail pour le contrat à durée déterminée comme pour celui du contrat à durée indéterminée, la bailleur doit donner un prévis de congé d’une durée minimale de six (06) mois par acte d’huissier.

Le congé est délivré par acte d’huissier. Le bailleur doit respecter un délai de six (06) mois avant la date d’échéance du contrat à durée déterminée ou avant la date souhaitée pour la fin du bail à durée indéterminée.

2 – Sanctions du non-respect des conditions de forme et de délai.

Le congé donné en avance n’est pas nul, mais ne produira effet qu’à partir de la date utile prévue par la loi.

En revanche, tout congé délivré tardivement est nul.

Aussi, la tacite reconduction est la sanction du non-respect des conditions de formes et de délai du congé pour le bail à durée déterminée.

Il se peut que, bien qu’ayant l’intention de donner congé au preneur, le bailleur n’ait pas respecté les délais pour le faire ou les formes du congé. Dans ce cas, et à moins qu’un accord puisse néanmoins intervenir entre le bailleur et le preneur, le contrat initial à durée déterminée se reconduit tacitement, c’est-à-dire qu’il s’opère un nouveau contrat qui est identique au précédent.

Pour le bail à durée indéterminée, il faudra que le bailleur serve au preneur un nouveau congé en respectant les règles de formes et de délai.

II – Préavis de Congé – Les Motifs du Congé

La loi prévoit des conditions de fond applicables au congé. Le bailleur doit donner congé pour deux (02) motifs uniquement. De plus, dans chacun de ces cas, la loi a prévu des dispositions particulières en faveur du preneur.

Le bailleur doit donner un préavis de congé d’une durée minimale de six (06) mois par acte d’huissier. Il doit selon l’article 574 du COCC justifier son préavis par l’une des raisons suivantes :

1 – Congé pour Occupation Personnelle

Le congé peut être donné pour motif de reprise pour occupation personnelle du bailleur personne physique ou de l’un des associés de la société civile bailleur, son conjoint, ses ascendants, ses descendants en ligne directe, ou ceux de son conjoint.

Dans ce cas le préavis doit, à peine de nullité indiquer :

• l’identité complète de la personne au profit de laquelle le droit de reprise est exercé,
• son lien de parenté avec le bailleur,
• son adresse actuelle,
• la reproduction intégrale des termes de l’article 583 du COCC.

Le bailleur doit installer le bénéficiaire dans les lieux dans le délai de trois (03) mois suivant le jour de sortie du preneur.

Par ailleurs, le bénéficiaire du droit de reprise devra habiter les lieux pendant deux (02) années consécutives à compter de son entrée dans le logement.

En cas de non-respect des conditions associées au droit de reprise, le bailleur peut être condamné à payer au preneur évincé ou à ses ayants droit, une indemnité forfaitaire. Le montant de cette indemnité s’élève à vingt quatre (24) mois de loyer. Il peut aussi être condamné à des dommages et intérêts.

2 – Congé pour Démolition et Reconstruction

Le congé peut être donné lorsque le bailleur personne physique ou non, décide de reprendre les lieux pour les démolir et les reconstruire.

Le préavis doit, à peine de nullité indiquer :

• la nature et la description des travaux projetés,
• la référence complète du permis de construire,
• le nom, le cas échéant, de l’architecte et celui de l’entreprise suivant et exécutant les travaux,
• l’engagement du bailleur de ne pas faire occuper les lieux, à quelque titre que ce soit, sauf pour le gardiennage du chantier, depuis le déguerpissement du preneur jusqu’à la réception de l’immeuble reconstruit,
• la reproduction intégrale des termes de l’article 583 du COCC.

Le bailleur qui signifie son intention de reprise pour démolir et reconstruite les lieux doit commencer les travaux dans le délai de trois (03) mois suivant le jour de l’éviction du preneur.

Il ne peut faire occuper les lieux, à quelque titre que ce soit, sauf pour gardiennage du chantier, jusqu’à la réception de l’immeuble reconstruit.

En cas de non-respect des conditions associées au droit de reprise, le bailleur peut être condamné à payer au preneur évincé ou à des ayants droit, une indemnité forfaitaire au locataire. Le montant de cette indemnité s’élève à vingt quatre (24) mois de loyer. Il peut aussi être condamné à des dommages et intérêts.