LE SORT DU BAIL EN CAS DE VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER LOUE (ARTICLE 580 ALINEA 2 DU COCC – ARTICLE 110 AUDCG)
La vente d’un bien immobilier loué est possible. En effet le bail n’affecte en rien le droit de propriété du bailleur, qui dès lors peut vendre le bien immobilier loué.
La question qui vient alors est celle du sort du bail en cas de vente du bien immobilier loué.
Le règle en la matière et celle du transfert du bail à l’acquéreur.
En cas de vente de l’immeuble loué, à usage d’habitation ou à usage professionnel, la continuation du bail de plein droit constitue la règle.
Ainsi, pour concilier libre-disposition de la chose et respect des engagements contractuels, la loi prévoit que la vente de la chose louée par le bailleur ne porte pas atteinte au droit du preneur dont le bail antérieur à la mutation est transmis à l’acquéreur.
Ce principe est posé par l’article 580 alinéa 2 du COCC pour le bail à usage d’habitation.
Il dispose « en cas de mutation du droit de propriété sur l’immeuble dans lequel se situent des lieux loués, le nouveau propriétaire est substitué de plein droit dans les obligations du bailleur et poursuit l’exécution du bail, lorsqu’il y’a convention écrite, qu’elle qu’en soit la durée ou même, en cas de bail verbal, dès lors que les lieux sont occupés par un locataire détenteur de quittances de loyer régulières ».
L’article 110 de l’AUDCG relatif au bail professionnel retient le même principe et dispose à cet effet que « Le bail ne prend pas fin par la cessation des droits du bailleur sur les locaux donnés à bail.
Dans ce cas, le nouveau bailleur est substitué de plein droit dans les obligations de l’ancien bailleur et doit poursuivre l’exécution du bail ».
Ce principe s’étend à tous les cas de mutation de propriété, dont la vente des locaux loués à bail.
Ainsi, le contrat de bail ne porte pas atteinte au droit du propriétaire bailleur. Toutefois, la vente de l’immeuble loué ne saurait porter atteinte aux droits du locataire.
Lorsque le bien immobilier loué est vendu à un nouveau propriétaire :
- Le nouveau propriétaire doit informer les locataires en les notifiant l’acte de mutation à son profit et de ses coordonnées.
- Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire.
- Le nouveau propriétaire ne peut pas fonder un acte en expulsion sur la base de l’acte de cession.
- Le nouveau propriétaire ne peut mettre fin au contrat de bail ou procéder à l’expulsion du locataire sans respecter la procédure prévue à cet effet (respecter la forme et délai de congé, et les conditions et modalités prévues par la loi tant pour le bail à usage d’habitation que pour le bail à usage professionnel).
