Les travaux à la charge de bailleur

LES TRAVAUX OBLIGATOIREMENT

A LA CHARGE DU PROPRIETAIRE

Selon l’article 548 du Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) alinéa 2, le bailleur doit faire sur la chose, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que d’entretien, devenues urgentes.

Aussi, selon l’article 106 de l’Acte Uniforme OHADA sur le Droit Commercial Général (AUDCG) alinéa 1, le bailleur fait procéder, à ses frais, dans les locaux donnés à bail à toutes les grosses réparations devenues nécessaires et urgentes.

Le bailleur, dans le cadre de son obligation de permettre au locataire une jouissance paisible du logement, doit veiller à l’entretien et à la réparation du bien immobilier qu’il loue pendant toute la durée du bail, en dehors des réparations locatives à la charge du preneur.

1 – Liste des travaux à la charge du bailleur

Cette liste n’est pas exhaustive et ces travaux à la charge du bailleur sont notamment :

– les travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble (mise en place d’un portail, installation d’un ascenseur…),

– les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement : volets défectueux, robinetterie vétuste, installation électrique,

– les travaux qui permettent de remplir les critères d’un logement décent, ce qui revient à réaliser tout ce qui précède mais également veiller à intervenir en cas de moisissures, humidité malsaine ou problèmes d’isolation important,

– l’entretien des toitures, voûtes – poutre,- murs de soutènement,- murs de clôture, – fosses septiques et puisards

Il s’agit de toutes les réparations qui touchent la structure de la chose et des éléments d’équipements indispensables à la jouissance du preneur.

NB : Si ces travaux sont rendus nécessaires par un manquement du locataire qui n’entretient pas le logement, lesdits travaux pourront être mis à sa charge.

2 – Obligation pour le preneur d’avertir le bailleur

Le locataire est tenu d’avertir le bailleur si un dommage apparaît, sans quoi il ne peut pas se prévaloir de travaux non réalisés. En effet, le preneur doit aviser le bailleur afin de ne pas aggraver le dommage. Ainsi, s’il attend longtemps pour l’aviser, il commet une faute ayant contribuer à la réalisation du dommage et pourra être condamné à supporter une partie du coût de la réparation.

3 – Information du Preneur avant les travaux

Vu qu’il s’agit d’un logement, avant de réaliser les travaux, le bailleur devra obligatoirement et préalablement informer le locataire.

Avant le début des travaux, le bailleur a l’obligation d’informer le locataire de leur réalisation. Il doit adresser une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.

Cet écrit devra obligatoirement préciser la nature des travaux (amélioration, urgence,…) et leur modalités d’exécution (date de début, durée, nécessité d’accès etc…).

Si ces travaux sont urgents, le locataire doit permettre l’accès à son logement pour leur préparation et leur réalisation.

Le locataire doit tout de même s’organiser pour permettre l’accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du propriétaire.

4 – Le preneur doit supporter les inconvénients résultant de la réparation (Article 548 du COCC alinéa 1 et 106 AUDCG alinéa 2)

Le preneur doit supporter les inconvénients résultant des réparations. Il doit les subir, quelque incommodité qu’elles lui causent.

5 – La Saisine de la juridiction compétente 

– En cas de refus d’exécuter les travaux

Si le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doit le mettre en demeure d’exécuter ses obligations, et pourra saisir le juge à défaut d’intervention pour ordonner la réalisation des travaux.

En effet, selon l’articles 549 du COCC et 107 de l’AUDCG, lorsque le bailleur refuse d’assumer les grosses réparations qui lui incombent, le preneur peut se faire autoriser par la juridiction compétente, statuant à bref délai, à les exécuter conformément aux règes de l’art, pour le compte du bailleur.

Dans le cadre du contrat de bail à usage professionnel, la juridiction compétente, statuant à bref délai, fixe le montant de ces réparations et les modalités de leur remboursement.

Dans le cadre du bail à usage d’habitation, le preneur se rembourse de ses frais par prélèvement sur le loyer. La compensation s’effectuent entre les loyers dus par le preneur et le coût des travaux réalisation.

Il faut préciser que le preneur, qui en l’absence de l’autorisation judiciaire a procéder

aux travaux, ne peut en obtenir le remboursement et le bailleur ne saurait être condamné

à payer le montant des travaux effectués unilatéralement.

– Pour la suspension ou la résiliation du contrat

Si les réparations urgentes sont de telle nature qu’elles rendent impossible la jouissance du bail, le preneur peut en demander la suspension pendant la durée des travaux à la juridiction, compétente statuant à bref délai. Il peut également en demander la résiliation judiciaire à la juridiction compétente.

6 – Possibilité de diminution du loyer

Le preneur doit supporter les inconvénients résultant de la réparation. Cependant, le montant du loyer est alors diminué en proportion du temps et de l’usage pendant lequel il a été privé de la jouissance des locaux ou de la partie de la chose dont le preneur aura été privée.