RÉFLEXIONS SUR LES CONDITIONS D’APPLICATION DE LA LOI DU 22 JANVIER 2014 PORTANT BAISSE DES LOYERS

RÉFLEXIONS SUR LES CONDITIONS D’APPLICATION DE LA LOI DU 22 JANVIER 2014 PORTANT BAISSE DES LOYERS

La nouvelle loi du 22 Janvier 2014 portant baisse des loyers mérite quelques réflexions notamment sur les conditions de son application ainsi que son impact social.

A. Les conditions surface corrigée

La loi n°2014-03 du 22 Janvier 2014 dispose que : « Le prix des loyers des baux à usage d’habitation, à l’exclusion de ceux dont la fixation a été obtenue suivant la méthode de la surface corrigée sont baissés ainsi qu’il suit……. »

Or on remarquera que très peu de baux ont été soumis à la surface corrigée parce que l’obligation d’y procéder ne résulte d’aucun texte. La méthode dite de surface corrigée est une technique d’évaluation et non une obligation.

Elle est employée lorsque le juge des loyers est saisi par l’une des parties ou par le directeur des domaines qui souhaite vérifier ou réviser le loyer.

L’article 2 de la nouvelle loi n°2014-03 du 22 Janvier 2014 impose une baisse des loyers pour tous les baux qui n’ont pas été en fait fixé par le juge des loyers car l’utilisation de la méthode légale dite de surface corrigée n’intervient que lorsque le juge des loyers est saisi par l’une des parties au contrat ou d’un commun accord.

Le bailleur est donc tenu pour ne pas enfreindre la loi d’application la baisse même s’il estime que cela lui porte préjudice, à charge ensuite s’il le désire, saisir le juge des loyers pour une surface corrigée ou procéder à une révision triennale par application de l’article 13 du décret n°77 - 527 du 23 Juin 1977.

B. Impact et portée de la loi n°2014 – 03

Assurément cette loi va freiner l’investissement et le boom de l’immobilier au Sénégal.

Les conflits vont se généraliser à tous les foyers, les immeubles, les maisons, les baraquements et les cases dans la même période partout au Sénégal.

La question d’équilibre des foyers requiert une gestion juridique, économique et foncière.

Par son caractère spontané presque improvisé, la nouvelle loi conduira à des conséquences opposées au but que son auteur déclare poursuivre.

Le contrat légalement formé crée entre les parties un lien irrévocable (art 90 COCC). Dans le cadre du bail à usage d’habitation les parties arrêtent d’un commun accord le loyer sous réserve du respect des dispositions d’ordre public et les bonnes mœurs (art 42 COCC).

La loi nouvelle n’a pas précisé la date à partir de laquelle le bailleur peut recourir à la procédure de surface corrigée pouvant déboucher à une augmentation du loyer.

Il est cependant évident que le bailleur, après avoir procéder à la baisse du loyer telle que fixée par loi n°2014-03 du 22 Janvier 2014 peut aussitôt saisir le juge des loyers de la procédure tendant à aboutir à la surface corrigée.

Les résultats s’appliqueront au moment de la révision triennale prévue par l’article 13 du décret n°77 – 527 du 23 Juin 1977 ou du renouvellement du bail ou à la conclusion d’un nouveau bail.

Maître Mohamedou Malal BARRY

Avocat à la Cour

Dakar, 60, Rue Escarfait x Valmy


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